深挖改善性住房需求潜力

      如何更好满足改善性住房需求？从中长期来看，是建设和改造更多高品质的好房子。眼下，应该切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策。同时，应适时降低改善性需求的置换成本。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。

     在当前房地产市场中，“支持刚性和改善性住房需求”是政策层面多次强调的，“对购买第一套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持；对购买三套以上住房，原则上不支持”。无论是眼下促进房地产市场的企稳回升，还是从较长时间阶段看，改善性住房需求的潜力都需进一步挖掘和释放，这是因为改善性需求的空间大，在市场中占比将日益提升，更好释放改善性需求将成为促进房地产市场平稳健康发展十分重要的举措。

      更好满足改善性需求有助于扩内需。2022年底的中央经济工作会议在对着力扩大国内需求作出部署时明确指出，支持住房改善等消费。房地产是支柱产业，对经济的带动作用强。从发达国家的经验看，即使进入城市化高度发展阶段，与住房相关的消费仍是最重要的内需之一。住房改善不仅是单纯的购买住房的支出，配套设施建设、服务完善提升均有很强的扩内需带动作用。从更广视野看，更好满足改善性住房需求有助于留住人才，进而促进城市产业发展和带动就业。

　　改善性需求不仅是居住面积的增加，更是居住品质的提升。我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。人民群众对住房的要求也从“有没有”转向“好不好”，从“住有所居”到“住有宜居”，不仅需要更宽敞的居住空间，还希望有完善的生活配套，优质的物业服务，合适的通勤距离，良好的社区治理等。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，改善性需求空间很大。

从中长期来看，是建设和改造更多高品质的好房子。眼下，应该切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策。一段时间以来，很多城市均对过去限购、限贷等限制性措施进行了调整优化；有关部门也出台了换房享受个人所得税退税优惠等举措。同时，应适时降低改善性需求的置换成本。当前改善性需求的首付和贷款负担均显著高于首次置业，但从总体而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗风险能力均较高，因此，可以进一步因城施策对改善性需求的首付比例和贷款利率进行调整优化。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。